A classificação contábil dos imóveis detidos por pessoas jurídicas depende do seu uso/finalidade, sendo possível a sua alteração ao longo do tempo, o que tem reflexos também na esfera tributária, dado a “natureza” da receita auferida pelas empresas.
Assim, enquanto as receitas oriundas da venda de imóveis classificados no Estoque (ativo circulante) podem ser tributadas como atividade operacional - no Lucro Presumido, à alíquota efetiva de 6,73% sobre a receita bruta -, as receitas dos imóveis classificados como Imobilizado e/ou Propriedade para Investimento (ativo não circulante) sujeitar-se-ão à tributação pelo ganho de capital, que, no Lucro Presumido, deverá ser acrescido à base de cálculo do IRPJ e da CSLL, resultando numa alíquota efetiva de até 34%.
O art. 215, § 14 da Instrução Normativa RFB nº. 1.700, de 14 de março de 2017, estabelece que "o ganho de capital nas alienações de ativos não circulantes classificados como investimento, imobilizado ou intangível, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, corresponderá à diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil estabelecido no § 1º do art. 200".
Embora esse dispositivo seja fortemente questionado sob o argumento de que, desde que a empresa tenha no objeto social a atividade de compra e venda de imóveis e seja possível demonstrar o efetivo plano de venda do imóvel, o tratamento tributário aplicável deveria ser o de Estoque, ainda que originalmente tais imóveis tenham sido classificados como Imobilizado ou Investimento.
A RFB editou a Solução de Consulta Cosit nº. 07, de 04 de março de 2021, e a Solução de Consulta Disit nº. 5.007, de 12 de dezembro de 2022, assegurando que, verbis:
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento). Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.
A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de apuração de ganho de capital que, por sua vez, deve ser acrescido à base de cálculo do IRPJ na hipótese em que essa atividade não constitui objeto pessoa jurídica, não compõe o resultado operacional da empresa nem a sua receita bruta. (...)
A pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa da Contribuição para o PIS/PASEP, mediante a aplicação das alíquotas de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento), em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo imobilizado naquele período. (g.n.)
Mais recentemente, em sessão de 21 de fevereiro de 2024, o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) julgou atuação em que se discutia a forma de tributação da receita de venda de imóvel auferida por empresa que explorava atividade imobiliária, no Lucro Presumido, na hipótese de imóvel originalmente classificado no ativo não circulante e explorado pela empresa para locação.
No caso em tela o contribuinte tributou o valor da venda como receita da atividade operacional, aplicando os percentuais de presunção do Lucro Presumido, tendo sido autuado pela Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB), sob o argumento de que a operação deveria ter sido tributada com base no ganho de capital, por se tratar de imóvel originalmente registrado no ativo não circulante.
Por maioria de votos, contudo, o CARF deu provimento ao recurso do contribuinte para cancelar a autuação com base no seguinte fundamento, verbis:
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ e CSLL, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à venda de unidades imobiliárias autônomas, atividade esta que sempre constou do objeto social da contribuinte, submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento), ainda que que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros. (CARF, Acórdão 1201-006.256, 1ª Seção de Julgamento / 2ª Câmara / 1ª Turma Ordinária - g.n.)
A decisão segue em linha com as manifestações anteriores da RFB em sede de soluções de consulta (acima) e do próprio CARF, por ocasião do Acórdão 9101-006.793, de 07 de novembro de 2023.
Em resumo, no Lucro Presumido:
(i) se o imóvel está classificado no ativo circulante, a receita de venda é considerada atividade operacional, tributando-se o IRPJ e a CSLL com base no percentual de presunção e a Contribuição para o PIS/Pasep e a COFINS no regime cumulativo, à uma alíquota efetiva de 6,73% sobre a receita bruta; ou,
(ii) se o imóvel está classificado no ativo não circulante, o ganho de capital será integralmente tributado pelo IRPJ e a CSLL, à alíquota efetiva de aproximadamente 34%, porém não haverá tributação pela Contribuição para o PIS/Pasep e a COFINS no regime cumulativo, conforme art. 30, § 2º, da Lei nº. 9.718, de 27 de novembro de 1998.
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